本文摘要：今年以来，热点城市规制政策持续放宽，住房企业融资可玩性逐渐提高，部分企业债务压力持续增大。因此，许多住宅企业多样化发展加快，跨境经营成为新引擎。房地产研究机构克瑞在一篇分析文章中，融资困难，资金不足是目前住宅企业面临的唯一问题，制约住宅企业的长期投资力量，迫使住宅企业寻求跨境变革。 许多住宅企业开辟多样化布局，开拓新的市场和业务，获得高投资收益，承担主业费用，住宅企业跨境经营已成为趋势。

今年以来，热点城市规制政策持续放宽，住房企业融资可玩性逐渐提高，部分企业债务压力持续增大。因此，许多住宅企业多样化发展加快，跨境经营成为新引擎。房地产研究机构克瑞在一篇分析文章中，融资困难，资金不足是目前住宅企业面临的唯一问题，制约住宅企业的长期投资力量，迫使住宅企业寻求跨境变革。

许多住宅企业开辟多样化布局，开拓新的市场和业务，获得高投资收益，承担主业费用，住宅企业跨境经营已成为趋势。据《中国建设报中国房地产》报道，在城市房地产管制政策下，一些住宅企业自由将大量资金转移到文旅房地产洼地，文旅房地产成为房地产行业的新动力和突破口。目前，数百1/3的百强住宅企业转移到文旅房地产，但短期贬值不足，多年周转不足考验住宅企业的运营能力和智慧。

特色城镇以其独特的文化多样性在中国文旅房地产项目中占有地位。同时，农业以休闲度假、乡村旅游等方式进入人心，显示了农业自身资源效应和研发潜力，政府高度评价农业产业的发展，彻底推进了以新型生态城镇化为导向、休闲娱乐旅游、文化产业、教育科普、宜居道家为基础的农业地产综合新型生态经济形态的发展。农业房地产的新思路，也将为住宅企业特色城镇项目带来新的活力。

加强资本运营，随着限制销售、出租车、限制贷款、禁止销售等规制政策的实施，传统商社的研究开发销售模式面临开发成本减少、融资放宽、资金重复使用压力大等问题。专家回答说，现阶段的控制不能释放，必须提高型业主的市场需求。这种市场需求不会随着人口结构的变化和城市化的发展过程稳定快速增长。

另一方面，考虑到控制人口规模、住宅库存、居民收入水平和住宅价格收益比等因素，具有缴纳能力的市场需求规模在一定阶段受到限制。因此，在未来的一段时间里，房地产行业不会保持一定的发展，但住宅企业的战略调整是必要的。

根据国家统计局的数据，2018年1~6月，全国房地产开发投资55531亿元，比上年快速增长9.7%的房地产开发企业的土地购买面积为11085万平方米，比上年快速增长7.2%的土地成交价格为5265亿元，快速增长20.3%，增长率提高4.3个百分点。在土地收购金额持续上升的同时，销售偿还速度的上升意味着住宅企业的资金链仍处于紧张状态。资金紧张的原因不仅是住宅企业的销售偿还速度减慢。

一些住房企业以前依赖债务减轻资金压力，但现在融资渠道更广，很多住房企业的债务结束了。在监督管理方面，6月下旬，国家审计局、中央银行、发展改革委员会等多个部门倾听房地产市场。央行6月22日发布的《中国区域金融运营报告(2018)》认为，目前房地产市场发展总体稳定，但部分房地产企业负债率高，负债压力小。

报告还明确提出了应当在城市实施住房金融宏观慎重管理政策。目前，货币政策实际中性的主要基调没有再次改变，房地产经济学家邓浩志总体来说，6月份可以释放7000亿元资金，减轻去年年底至今全国资金紧张的情况，目前短期内利率上升的可能性很低，住房贷款利率下降的倾向和暂停。

克瑞分析认为，住宅企业特别是中小住宅企业融资短板明显，会感到更加反感的资金周转压力。在这种背景下，住宅企业被迫寻找他的道路。同策咨询研究部负责人张宏伟分析，中国房地产市场和资本市场巨大，实现了中国房地产领导企业巨大的财富和资本积累，使这些企业有利用资本的能力，立即从资本市场高效提供必要的资源。住宅企业不仅可以融资，还可以以资本为纽带，慢慢扩大行业资源、专业能力、市场和顾客。

另一方面，住宅企业之间的白热化竞争也大大提高了企业的竞争力。产品、服务、市场营销、品牌等竞争，优胜劣汰极少数成功者不超过经营资本的更高水平。

同时，资本经营能力的提高也为他们获得了更高水平的竞争力。进入文旅房地产近年来，中国旅游经济的蓬勃发展引起了许多住宅企业的关注，文旅房地产成为许多住宅企业跨境经营寻求的新利润增长点。文旅地产从字面上解读就是文化、旅游的地产，其本质和核心是文化旅游而不是地产。文旅房地产本身就蕴含着区域运营的概念，催熟区域获得市场理解必须经历过程，因此在短时间内不能大幅度贬值。

许多开发人员仍在推迟房地产市场逻辑开发文旅项目，不仅项目前进，而且没有一定的风险。自明确提出文化旅游城镇化模式以来，华侨城在文化旅游项目的概算投资大致超过兆元。大规模取得土地后，资金压力也突出。数据显示，2017年华侨城经营活动产生的现金流净额为-77亿元，同比增长274.85%。

张宏伟应对，文旅房地产项目，最深层次的问题是旅游先行还是房地产先行？理论上，旅游先行，从改建区域环境和设施的角度到达，提高人气和认知度，等区域超过一定成熟度，开展房地产开发。但是，对于高杠杆、缓慢旋转的住宅企业来说，等待贬值的方法并不现实。项目数十亿元甚至数百亿元的资金溶解对任何住任何住宅企业。

因此，现实中一些住宅企业优先使用房地产先行模式，执着于仅次于的降价空间，首先降价预期有利于客户慢慢回收资金。文旅房地产前期投入大，属于轻资产项目，需要依赖房地产反馈，但房地产后期溢价必须旅游顺利运营提高。因此，文旅地产项目多年发展考验的是房地产企业的运营能力和智慧。近年来，特色城镇以特色文化为基础，依赖城镇旅游融合的概念在文化旅游项目中占有地位。

例如，浙江龙泉青瓷町、景宁畲族自治县畲乡町、杭州西湖龙坞茶町、银川町北堡等，看起来特色完全不同，各不相同，但深入挖掘其经营理念却找不到。这些特色城镇大多以建立独特的旅游形象为出发点，结合原生态民俗文化，顺利建立文化旅游项目。易居研究院智库中心研究总监贤进行指出，特色城镇对想跨国运营的住宅企业具有很强的混合价值。

一方面，特色城镇关注旅游运营在项目中的重要性，另一方面，各种旅游城镇也显示出个性化和稀缺性的优势，彻底解决问题同质化竞争带来的顽固疾病，提高旅游目的地的再购买、再旅游和二次消费。因此，文旅房地产的发展结合了文化多样性的价值尊重，想创造古典文旅项目，个性化和稀有运营是最好的方法。射击农业机遇专家指出，国家仍大力开展城乡建设，增进乡镇发展，大大提高政策支持力度。

随着政策的支持和当地政府的反对，住房企业在农业研发中可以更好地发挥自己的统一规划和市场运营优势，减缓建设工程进度，提高周转效率，享受许多政策红利。2017年初，中央文件具体指出，反对有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体，使农民充分参与和收益，集循环农业、创新农业、休闲体验为一体的田园综合体。艾米不会创始人唐飞指出，农业作为生活的明显，农业地产融合的价值反映在现实对乡村闲置资源的唤起和利用的同时，促进农业产业升级引擎，帮助农业特色生产和人文性质的结合。

在建设田园乡村的众多产业选择模式中，绿色生态的农业地产模式受到众多住宅企业的关注。以前，一些绿城、中粮等住宅企业通过与农业科学研究机构、当地政府合作的方式，试验了农业用地的变革模式。2018年1月，碧桂园集团董事局主席杨国强公开回应，40年前我种田，40年后我回来种田，具体表明进入农业市场的计划。

同月，华润置地也与中国农业科学院管辖企业合作，花易达宣布新农业品牌耕作雨水，月份开始建立自己的田园综合体。随着物质条件的非常丰富，市场也经常出现新的市场需求。许多城市现在经常出现居民不喜欢销售安全性、优质、新鲜的农副产品，热衷于在郊外采摘蔬菜，疏远自然的现象。

贤迈进指出，现代人讨厌更健康的生活方式和更适合居住的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游有刚性的市场需求。因此，房地产和农业的融合是趋势。

他说:农业地产的新模式确实不会给与农业密切相关的特色城镇建设带来更深的跨境，但住宅企业必须加强合作，在不擅长的领域寻求多方位的资源反对，构成产业闭环，构筑可持续发展。

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