本文摘要：9月5日，一家大型住宅企业位于上海郊外的新盘首次分散，首次发售320套住宅，包括260套以上的公寓和50套以上的转换别墅。但是这个盘子往往不会出现去年以来的阳光盘现象。 还和父母住在一起的上海人林紫欣(化名)，想卖套房住在一起，但没有按计划使用。9月5日上午，她听说上述大楼销售员说预约人数比推进量多，小户型还没有卖完，下午休假赶到大楼销售处。在小卖店，利用这个机会被警卫说是否预约，得到驳斥的回答后，警卫说她以前预约的客户已经选择了房间，劝她下午晚点或明天再来。

9月5日，一家大型住宅企业位于上海郊外的新盘首次分散，首次发售320套住宅，包括260套以上的公寓和50套以上的转换别墅。但是这个盘子往往不会出现去年以来的阳光盘现象。

还和父母住在一起的上海人林紫欣(化名)，想卖套房住在一起，但没有按计划使用。9月5日上午，她听说上述大楼销售员说预约人数比推进量多，小户型还没有卖完，下午休假赶到大楼销售处。在小卖店，利用这个机会被警卫说是否预约，得到驳斥的回答后，警卫说她以前预约的客户已经选择了房间，劝她下午晚点或明天再来。

林紫欣甘心回售楼处，她找到现场至少有三家以上的中介代理公司。最后，林紫欣知道该项目当天上午下午各开展了选房，选房客分别是大客户和小客户。

一位中介人告诉林紫欣，大规模客户是根据开发人员审查的预约规则符合条件的客户，例如支付了60万存款、一定金额的存款保证金等小规模客户支付了5万存款，但是继续不符合预约规则的客户，例如手头已经卖了很多房子，但是还没有通过客户中介人说，符合预约规则的客户去化严重不足，如果有多馀的房子，预约客户可以稍后参加抽签选择。他还告诉林紫欣，各大楼都是这样的操作者，这种情况是从8月末开始的。

优秀的是，该项目还发售了散户第一天的股票。林紫欣最后回到小卖店等待剩下的房间来源。

在过去的中报季节，住宅企业上半年的销售额比去年大幅度上升，大部分住宅企业已经完成了全年销售目标的40%-50%，主要原因是将大部分货物价值放在下半年。但是，7、8月以来，像上海这样的一线城市经常出现销售速度上升的迹象，环一线强二线周边的三四线城市过去一两年下跌，销售空间膨胀，去化速度也减慢。

根据上海中原卢文赛的分析，7月以来大厦市有远郊地区的预约人数比供应量大的倾向更显着的倾向。市中心的一些大楼建筑仍然保持着几个客户抢走一套紧张的状态，但与上半年五六个客户抢走一套房相比，这是恶化的。另外，有些大楼抽签的号码相对较后，房间的来源数量也很多，但也可以购买，不一定抽签就卖，不是自己讨厌就退出。下半年市场供应激增，自由选择馀地更大。

预计9、10月供需矛盾进一步放缓。卢文赛指出，例如，上海大华板块多年没有上市，市场提高市场需求，供求矛盾引人注目，现在预约人数多的大楼大多基于这种情况。根据下半年去化压力的报告，住宅企业下半年的货物价值供应大幅度下降。只有行业头部住宅企业下半年销售价值相当大:碧桂园、恒大同为7000亿、万科3000亿、4900亿。

供应量的减少，对去化速度的影响很明显。以上海为例，上海市东方公证处官方网站表示，7月份有20个新盘上市，其中10个大楼的预约人数比推进量多，多集中在青浦、松江的8月份上市的37个新盘中，26个大楼的预约人数比推进量多。这两个月去化上升的项目主要是大住宅企业、国有企业开发的，如葛洲坝、碧桂园、中铁辟、泛海国际、泰禾、华发、大名城等。

该策研究院首席分析师张宏伟指出，最近楼市审查价格低于市场预期，数量也在减少，客户接受度发生了变化。市场预期的变化，在堵塞信息的情况下，客户来源有限，现在楼市严格管理，外来消费者少，去化容易发生问题。卢文希也认为，从网络签名速度有限的角度来看，开发高价住宅企业的压力并不大。

根据上海中原的数据，位于闵行区、上海中外环境地区的金辉天萃苑，散户以来只简化了约33%，因为其6.9万元/平方米的平均价格影响了整体的平均价格而受到限制。从趋势来看，卢文希指出，市场供应不会保持比较快的节奏，年底住宅企业的偿还压力更大，姿势更低，政府以什么价格买什么价格，另一方面，出租车贷款限制持续高压，消费力培养需要时间，短期消费后，供给超过需求的结构不会更清楚。

现在市中心的大楼还是比欲望大。一旦进出多个大楼，这种力量消化后，价格不会下跌到一定程度，更难进入购买者。

网上房地产数据显示，今年8月，上海宝山提供预售证的项目有7个，预售面积19.64万平方米，共1808套住宅嘉定提供2张预售证，预售面积5.3万平方米，共415套住宅青浦提供3张预售证，预售面积5万平方米，共398套住宅。值得注意的是，去年8月，青浦零成交价格，今年同期青浦成交价格为5.6万平方米。

但青浦区、宝山区等郊区板块潜在供应量大，地区成交价格状况自然不理想。张宏伟指出，如果市场真的要调整，上述郊区板块首先被冲走。张宏伟同时认为，企业也进行了战略调整，将来逐或看低三四线城市。另外，一些三四线城市供应量稍大，河南、山东等地供应量也相当大，三四线城市一般市场容量小，这种情况下销售压力很快就不会出现，但这种压力只限于一些城市，中西部三四线城市有机会。

环一线和强二线城市周边的三四线城市比以前背叛了很多，短期内对住宅企业销售业绩的贡献不会减少。被脚架流动性与上海相似，南京、杭州最近的供应量也集中在郊外。据南京网上房地产统计，2018年8月南京大厦市新房成交价格为4447套，比7月暴跌47%。

8月份，南京房源供应量减少，发给销售许可证的楼盘多达40家，其中29家楼盘散户发售8001套房源，与7月相比下跌了76.4%。但是，在29栋大楼中，销售空间只有4家，去化了9成以上的5家，发售的29栋大楼中，只有4家大楼的散户当天宣布销售空间，16次的散户开发者没有提供数据。

卢文赛认为，倒计时去杠杆，消费力不足，在外部环境中，对经济发展的自信可能严重不足。买房子的意愿减少了。

有效购房者的消费动力严重不足。另外，在禁止销售的背景下，房价确实比预想的要高，但是这种对销售的刺激有腐蚀，所有的大楼都变得便宜，性价比也不引人注目。

最近，恒大发售了全国广告宣传，相反购买者有更多的想象空间，期待更大的利益，除非价格有更显着的妥协。张宏伟透露，郑州、苏州等二线城市在调查过程中包括历史成交价格大楼的住宅来源。

从个别城市的案例可以看出，6月末提交的大检查对30个城市的持续执行力很严格，下半年虽然实施了新的政策，但控制政策在持续执行力上也是空前的，企业的偿还压力很大。上述业内人士认为，下半年大部分住宅企业不避免通过打折广告抢走、提供现金偿还。不久前在香港发表中报的中国金茂，据其管理层介绍，公司2016年下半年在南京提供的高价项目也不会在年底上市。

但该项目地板价格为3.7万元/平方米，政府目前禁止销售项目板块3.5万元/平方米，该公司应对，目前与当地政府大力交流，尽量协商合理价格。中国金茂管理层对目前公司建设和销售近130个项目的高价项目只有4、5个，对整体业绩有影响。另一方面，住宅企业的融资困难也使住宅企业进入背腹受敌的状况。许多住宅企业自由选择高利率发行债务，或者征收高利率到期债券。

例如，禹洲房地产9月初刚完成的熊猫债务延期，利率从5.3%调整为7.7%。

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